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小产权房的未知命运

发布时间:2021-01-25 10:21:34 阅读: 来源:中央空调软链接厂家

小产权房的未知命运

虽然叫停小产权房的呼声不断,相关政策也不缺,但各地兴建的小产权房仿佛是“打不死的小强”,不仅没有偃旗息鼓,反而在房价高涨和限购的背景下发展越来越快,规模也越来越大。  事实上,自2009年开始,国土资源部就要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为,之后每年都会强调要清理小产权房。2012年9月,北京市国土局甚至公开披露了初步清理的79个小产权房项目名单,一时风声鹤唳。但政策并没有取得相应成效,许多在黑名单上的小产权房一直在销售。  小产权房到底该如何处置?未来的命运是什么?  “打不死的小强”  国家对小产权房的清理政策由来已久,态度并非摇摆不定。比如主管部门对类似郑各庄、白各庄这样在新农村建设过程中利用宅基地和农村集体建设用地的小产权房的态度一直很明确,对违法用地项目的查处整改力度亦在不断加大。但背后依托村办企业、村委会的宏福苑、白各庄新村们已成尾大不掉之势。  2012年全国“两会”期间,国土部部长徐绍史曾表示,今年开始试点治理小产权房,将为下一步大规模的清理做准备。此表态被认为清理小产权房将从“打雷”变成“下雨”。  北京首当其冲。2012年2月,北京市国土资源局怀柔分局执法监察队原负责人曹建明因犯玩忽职守罪,被判处拘役6个月,缓刑6个月,这是北京市首次因查处小产权房不力,而追究国土部门官员刑责。  自2008年以来,随着房价快速上涨,北京小产权房的数量也猛增。“这也是北京急于清理的原因。”北京市人大代表、昌平区人大常委会主任李福忠说。  实际上,北京小产权房项目数量远不止国土局名单中的数量。去年公布的79个项目占地面积仅为3656.27亩,其中耕地107.4亩,涉及朝阳、昌平、房山等8个区县。而在两年前,国务院调查组曾抽样调查了北京几个小产权密集地区,结果显示,仅昌平和怀柔两区的小产权房项目面积就超过5000亩。  虽然北京市的具体清理方式尚不明朗,但是分类清理的思路已经确定。《北京日报》此前援引北京市国土局相关负责人的话说:“我们先把名单公布出来,提醒公众不要购买,这是第一步。下一步我们将会同相关部门,对清理出的小产权房项目进行分类处理。”  值得注意的是,由于小产权房可能转正的传闻不断,使得这个原本充满风险的概念不仅受到购房者关注,也开始受到资本关注。已经有房地产私募基金悄然进入,通过改造小产权房变身公寓长期出租的方式,为其寻求一条新的生存之路。  盛富资本与协纵国际总裁黄立冲就透露,另一位于深圳龙华的青年公寓白石龙居近期开业,这也是由协纵国际企业港联合盛诺金地产基金投资的,诸如此类包装后的深圳小产权房项目目前规模已达到1万平方米,但不会进行扩张性的投资。  从土地制度改革着手  如何处置小产权房,是当前政府部门的主要课题。但由于涉及土地制度,处理小产权房的进展十分缓慢。  记者了解到,按小产权房种类、形态来看,我国小产权房总体可分三类:第一类是新农村建设过程中以宅基地形式建造的小产权房;第二类是村镇基层政府集中建设、投资并面向社会销售的小产权房;第三类是开发商违法建设,以商品房名义出售的小产权房。相比后两种,第一种小产权房由于涉及农村土地流转问题而尤为难以处理。  一名业内地产专家对记者表示,造成我国新农村小产权房治理困难的根本原因,是城乡二元土地制度以及相关部门监管滞后。  在这名专家看来,普通的商品住宅是指在城市国有土地上开发建造的住宅,可以卖给所有国民。但是农村集体用地上建造的住宅,不能出售给非本集体内的成员,包括城市居民、农民。  清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明同样表示,新农村小产权房的出现根源在于我国当前的城乡二元土地制度以及由此衍生出的住宅二元制。蔡继明分析,城市化进程中,凡是需要占用农村集体土地的,一律采取政府征收的形式变成国家所有,而政府对被征地农民的补偿,基本是单方面垄断定价,其水平远远低于被征地的真实价值或机会成本,二者的差额被地方政府攫取。  而目前的局面是,这种征地制度,一方面带来了城市房地产行业的繁荣,另一方面也让失地农民失去了平等分享土地增值收益的权利。因此蔡继明认为,“早日建立一个城乡统一的建设用地市场,允许农村集体建设用地进入市场,才是从根源上解决小产权房的制度性途径。”  深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾表示,小产权房政策不能有效实施的话,深圳土地改革就会出现一个巨大漏洞,效果就会大打折扣。只有把这块突破了,才谈得上土地二次更新和招(商)、拍(卖)、挂(牌)改革,并延续到土地资本化等改革措施上。  政策新动向  可喜的是,有消息称,国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政,今年年内有望推出的相关政策,除了重新修订后的《土地管理法》,还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等,受此影响,未来农地征补过程中,农民不仅有望获得较高的补偿收益,还可以逐步成为农地入市的交易主体。  对于很多人关注的农地入市,国土部方面基本确定的方向是,在确保18亿亩耕地红线的前提下,先开展宅基地制度改革试点,释放农村闲置宅基地进入建设用地市场,探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度,逐步形成城乡统一的建设用地市场。  原国家土地管理局规划司副司长郑振源、中国土地学会副理事长黄小虎等专家表示,国土部所指的一部分农村闲置宅基地其实并不“闲”,特别是在一些城市郊区,基本上都是以小产权房的形式存在。下一步推进农村闲置宅基地入市,必然会面临清理小产权房的问题。  过去由于国家政策严禁农地直接入市,中央政府对小产权房持完全否定态度。预计下一步农地入市“开口”之后,政府有可能采取分类处理、有条件合法化的措施,为一些符合条件的小产权房补办合法手续,而对一些严重违反城市规划和土地利用规划,建筑设计、施工质量存在严重问题的小产权房,则采取改建、重建或者拆除的强制办法。  郑振源和黄小虎两位专家认为,国土部推进宅基地入市必然会牵涉到清理小产权房问题。郑振源认为,宅基地入市迈出的第一步,应该是适度开放小产权市场。  在郑振源看来,目前政府有关农村土地和住宅的所有法规政策都是建立在对农村土地的“充公”和对住宅产权的“剥夺”基础上的,在这样的背景下,小产权房的大量存在有很大的合理性,也符合市场的需求。如果盲目实施拆毁小产权房,其涉及的人数基本上足以引发群体性事件。

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