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房屋政策收紧通过压测并非易事

发布时间:2021-10-14 20:06:07 阅读: 来源:中央空调软链接厂家

房屋政策收紧 通过压测并非易事

房屋政策收紧 通过压测并非易事

摘要

自政府对楼市的监管措施不断收紧,并於2016年将住宅物业交易的印花税率劃一调高至15%,首次置业的香港永久居民(简称首置客)可获得豁免,联名置业的情况大大减少,以保留首置客身份将来只需缴付较低的税率。自政府对楼市的监管措施不断收紧,并於2016年将住宅物业交易的印花税率劃一调高至15%,首次置业的香港永久居民(简称首置客)可获得豁免,联名置业的情况大大减少,以保留首置客身份将来只需缴付较低的税率。

不过,碍於现时房屋政策的收紧,要通过压力测试(简称压测)并非易事,因此近年亦有不少业主以加担保人的方式通过压测。所谓的压测,简单来说是要求在现时之按息水平下,申请人的按揭每月供款额不可以超过其每月收入的一半,而且如果按息上升3%,按揭供款亦不可以超过借款人每月收入之60%水平。简单举例,假设借贷额500万元,以按揭利率2.375厘及供款三十年计算,每月入息要求最少要达到4.6664万元。

有效通过压力测试

另一类潜在以加担保人方式置业的人士,便是年纪较大的置业者,由於银行一般会採用“75减”或“80减”的方式计算最高贷款年期,即假设借款人已年届60岁,使用“80减”的银行只会批出最多二十年的按揭。但若加添一位较年轻担保人,银行便可视此担保人为主收入人士,有可能借尽三十年。

须留意的是,此年轻人的每月入息亦最少要高於每月供款,才会得到部分银行的接纳。试举例,假设一个60岁借款人月入5万元,打算借贷500万元,以按揭利率2.375厘及供款三十年计算,每月入息要求最少要达到4.6664万元,即符合压测要求。但由於他最多只能承造二十年的按揭计劃,每月入息要求则增至5.6737万元,变成未能通过压测。在此情况下,若他添加儿子成为担保人,而25岁的儿子月入2万元,由於每月供款额为1.9432万元,入息高於供款,银行可为此申请批出三十年的按揭年期。

顺带一提,银行对担保人的要求不高,一般可接纳亲人(毋须直系亲属),甚至未婚夫妇、同居人士成为担保人。不过,担保人亦要承受一定程度的风险:首先,在法律下,担保人所承担的责任与借款人相同,当借款人未能供款时,担保人便须履行还款的责任;其次,一旦成为担保人,担保人难以单方面剔除此身份,需要由借款人向银行提交新的入息证明以通过压测后才可剔除;再次,由於已有担保在身,若担保人打算置业时申请按揭,除了须通过较高标準的供款与入息比率及压力测试,按揭成数须下降一成,更不能申请按揭保险。因此,为他人物业按揭作担保前务必三思。

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